立地や間取りなど好条件が揃っている部屋でも、なかには驚くほど家賃が安い賃貸物件があります。
もちろん借りる側とすれば嬉しいわけですが、ただ、あまりにも安すぎる場合、不安になるかもしれません。
家賃が相場よりも明らかに安い場合、そこにはさまざまな理由が考えられます。
では、その家賃が安い理由をいくつか挙げて解説をしていきましょう。
賃貸物件で家賃が安い理由について
賃貸物件を借りる際、ほとんどの方はまず家賃を気にしますが、そのとき相場よりも家賃が安い物件がある場合、なぜ安いのか疑問に思うでしょう。
家賃はその土地の価格や、間取り、借主と貸主のバランスなどによって相場が決まりますが、安すぎる家賃の場合、主に需給バランスの崩れが原因として考えられます。
大家としては借主がなかなか見つからない場合、仕方なく賃料を下げるわけですが、そこには借主が見つかりにくい理由が存在しています。
ではその理由について見ていきましょう。
日当たりや風通しが悪いから
とくにマンションのような階数の多い物件では、日当たりや通気性が良い高層階に人気が集まります。
つまり高層階になるほど家賃が高くなる傾向にあり、逆に日当たりや風通しが悪い部屋がある低層階は高層階に比べると人気がありません。
とくに都心部や商業地などの市街地にあるマンションの場合、その傾向が表れやすく、低層階では家賃が割安になることも珍しくありません。
セキュリティ面に不安があるから
次は、主に女性の方が気にするセキュリティの面です。
外部からの侵入者やセールス、勧誘など一人暮らしの女性にとって安全性の確保は重要視されるものです。
そのため認証システムやモニターつきのインターホン、防犯カメラなどの設備は望ましいですが、物件によってはそれらの設備がないものもあります。
こうしたセキュリティ面で不安がある物件は女性に人気がないため、入居率も下がる傾向にあり、それが原因で家賃が安くなります。
騒音の問題があるから
生活をするうえで、騒音の問題は大きなウェイトを持つものです。
たとえば上の階の振動や隣室からの音漏れがある部屋は、音に敏感な方にとっては暮らしにくい部屋といえます。
床や壁に防音材などを入れ、防音対策ができている物件もありますが、それでもすぐそばに線路や幹線道路があれば、深夜まで騒音が続く可能性も否定できません。
騒音は人によっては耐え難いものとなり、ストレスの原因となるケースが多く、そのため借主が見つかりづらく、結果家賃が安くなります。
古い建物だから
ほかにも、建物自体が古く耐震性や断熱性、衛生面など今の時代に合わなくなっている物件では、入居者確保のため家賃を下げているケースがあります。
このような古い建物のなかには、建て替えや再開発などにより、取り壊し予定となっているものもあり、そういった物件では期間限定で家賃を安く設定するケースもあるのです。
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家賃が安い賃貸物件は事故物件の可能性がある
相場よりも明らかに家賃が安い賃貸物件があれば、以前その部屋で入居者が亡くなった事故物件の可能性があります。
事故物件とは
入居者が亡くなった原因として、大きく分けると殺人・自殺・自然死がありますが、この3つをすべて同じように事故物件として扱うのか、その基準はじつは曖昧なものになります。
ここで問題となるのが、心理的瑕疵といわれるもので、次の入居予定者がその事実に対してマイナスの感情を抱くのであれば、心理的瑕疵がある物件となります。
つまり、事故物件とは誰かがそこで亡くなった物件すべてが当てはまるのではなく、あくまでも第三者がその事実を知った場合に、抵抗感や忌避感を抱く物件のことです。
たとえばそこで事件があり、前の入居者に不幸な最期が訪れたのであれば、ほとんどの方はそこに住もうとは思わないはずで、これは事故物件とみなされます。
また自然死であっても、長い間誰にも発見されず遺体の腐敗が進んでいた場合、やはりその事実を知れば、そこを借りようとする方は少なくなるわけです。
事故物件には告知義務がある
もちろん、こういった現場の痕跡は、特殊清掃などで、においや染みを除去したり、床材や壁紙を張り替えたりすることで消せます。
しかし入居後に、じつはそこで孤独死があったといった事実を知らされたとき、その入居者はそのことを知っていれば入居しなかったとトラブルになるでしょう。
そのため、事故物件には告知義務があります。
入居者が嫌なイメージを持ちそうな原因がある場合、そこでなにがあったのかを告知事項として告知しなければいけないのです。
殺人・自殺に関しては、心理的瑕疵があるとみなされるため告知義務がありますが、病気などの自然死の場合は、判断が難しくなります。
自然死であれば、殺人や自殺と比べ心理的瑕疵がないと判断する貸主もいるため、そこで誰かが亡くなった事実を告知事項に取り入れてないケースもあります。
相場より家賃が安い賃貸物件があり、そこで告知がない場合、もし気になるようであれば、自然死があったかどうか貸主に確認を取ると良いでしょう。
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引っ越し時期により賃貸物件の家賃が安くなる
引っ越しにはオンシーズンとオフシーズンがあり、進学や就職、また転勤などで引っ越しする方が多い1〜4月にかけてがオンシーズン、そこから8月がオフシーズンとなります。
オフシーズンなら家賃が安くなる可能性がある
オンシーズンは需要と供給の面でいえば、需要のほうが多く比較的部屋が早く埋まりやすいため、基本的に家賃の値下げ交渉に応じる必要がないのです。
これに対しオフシーズンになれば需要がなくなっていくため、空室が埋まりにくい状況となり、家賃を下げてでも入居者を募るといった対策に出るケースもあります。
もちろん値下げ交渉についても応じてくれる可能性が高くなり、その交渉によっては通常よりも家賃が安い状態で借りられるようになります。
ただし、ほかの入居者が知ればクレームにつながるため、実際には入居後の一定期間の家賃を無料にする、いわゆるフリーレントとして対応するケースが多いようです。
このようにオフシーズンに引っ越しをすると、家賃が安いといったメリットがありますが、ほかにも敷金や礼金が安くなる可能性があります。
大家としては空室が長期間続くと、その間の家賃収入が途絶えるため、収入確保を第一として家賃設定や敷金・礼金を下げてでも入居率を上げたいと考えます。
オフシーズンだからこそのデメリットもある
ただし、家賃が安いといった点だけで見てしまうと、管理費や駐車場の代金を上げられ、結局支払いの総額が一緒といったからくりに気づかないケースがあるため注意が必要です。
このように引っ越し時期をずらせば、いくつかのメリットもありますが逆にオフシーズンだからこそのデメリットもあるため、その点も把握しておくと良いでしょう。
デメリットとしては、春先に部屋が埋まってしまうため、夏の時期には希望する条件の物件が相対的に少なくなるといった点があります。
ただ、気になる物件が数件あった場合、ほかの人に先に契約されるといったリスクも少なく、また保留状態にも対応してもらいやすいため、ゆっくりと物件探しができます。
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まとめ
賃貸物件を借りる際、同じような物件であれば家賃が安いほうを選びがちになります。
ただし、相場よりもかけ離れた金額の場合、そこには何らかの理由があると考えましょう。
事故物件の場合、貸主としては告知義務がありますが、判断基準が曖昧なところもあるので、安さに不安を感じるのであれば、直接聞いて明確にさせたほうが良いでしょう。
トマトハウス スタッフブログ編集部
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